Dopo le vacanze estive è d’obbligo analizzare la situazione del Mercato Immobiliare Italiano e Ligure in particolare.
Mai come oggi l’investimento Immobiliare è stato così’ interessante, leggiamo perché…
Il 2016 ha prodotto un significativo aumento del numero di transazioni immobiliari in Liguria, con 19637 transazioni (+23,8% sul 2015), ben lontani però dai fasti del 2007, che chiudeva con ben 35455 transazioni.
La provincia di Genova copre circa il 75% delle transazioni, mentre a livello di capoluoghi Genova ha circa il 50% del totale.
Si conferma la “vocazione” immobiliare di Genova e provincia, quarta in Italia per numero di transazioni.
Prezzi in ulteriore decrescita.
La decrescita dei prezzi è il principale fattore dell’aumento delle transazioni.
Gli aumenti del numero di transazioni più significativi di Genova sono presenti sulle alture del, Levante cittadino (Apparizione, San Fruttuoso Alta, San Desiderio) con il 55% in più rispetto all’anno precedente e Genova Ovest (Sampierdarena, Lagaccio, San Teodoro) con un 38% in più.
Sorprendente il dato sulla Valpolcevera, area in difficoltà, con un aumento del 26%.
Le zone più costose e richieste rimangono quelle di Centro Levante, Albaro, Quinto e Nervi, dove i prezzi sono più elevati, anche il triplo di zone più periferiche.
Nella provincia di Genova è il Golfo del Tigullio che ha i valori immobiliari più elevati, nella riviera di Levante Monterosso e Portovenere.
Nella riviera di Ponente in alcune zone tra Noli e Varigotti i valori immobiliari sono tra i più alti in Italia, come in alcune aree della Provincia di Imperia.
Nel primo semestre del 2017 si è confermata la tendenza all’aumento delle transazioni, più marcato nel primo trimestre.
Tale crescita non sta coinvolgendo i prezzi che sono pressochè stabili, con crescita per immobili di prestigio o unici per tipologia e posizione, e ulteriore decrescita per immobili in zone periferiche o degradate.
Molto importante per una futura ulteriore ripresa saranno le opere previste di riqualificazione urbana dei territori, che produrranno un prevedibile aumento delle compravendite e dei valori immobiliari.
Tra le più importanti il quartiere di Cornigliano a Genova, dopo la dismissione dell’Italsider, che beneficierà anche della vicinanza al complesso degli Erzelli e all’aereoporto internazionale.
A Savona nel quartiere di Lavagnola con la riqualificazione dello spazio della dismessa centrale Enel.
A sestri Levante nelle aree ex FIT, con 40.000 mq di superfice utile per residenza, servizi, commercio ed attività ricettive.
In merito alle zone o aree in cui è più interessante acquistare un immobile a Genova e in Liguria, ecco le mie considerazioni.
Consiglierei in ogni caso la metratura più commerciale, 80-100mq, con due – tre camere da letto, oltre soggiorno e accessori.
Molto importanti sono i costi di mantenimento, spese di amministrazione, riscaldamento e valore fiscale, che dovranno essere contenute.
Per quanto riguarda Genova sono stati venduti immobili con queste caratteristiche a 600 Euro al metro quadro, in zone non distanti dal Centro, quali Marassi Alta o Sampierdarena, ed è chiaro che a questi prezzi un acquisto è comunque un affare.
Le opportunità migliori nel Centro e Centro Storico (Area EXPO Acquario), in cui, intorno ai, 100.000 – 150.000 Euro, si possono trovare appartamenti convertibili in B&B e alloggi turistici, molto richiesti e di ottima redditività, con rivalutazione certa.
Interessanti anche le zone vicine alle Università e agli Ospedali, per la forte richiesta di locazioni transitorie di studenti e altro. (Foce, San Fruttuoso, San Martino).
La discesa dei prezzi offre ottime opportunità anche nelle zone più prestigiose del Levante (Albaro, Quinto, Nervi).
In questo caso la logica è diversa, gli affari migliori si fanno su appartamenti grandi e costosi, che sono quelli con minori possibilità di vendita e spesso sul mercato da molto tempo. Anche in questo caso i costi di mantenimento influiscono sul valore di vendita. Nel caso di immobili di lusso in Cat.A1, il prezzo precipita addirittura.
Interessante, in prospettiva medio lunga è il quartiere di Cornigliano, in forte futura rivalutazione e con valori immobiliari molto bassi (inferiori ai 1000 Euro a mq.), oltre a Prè, la parte del Centro Storico in via di riqualificazione.
Per gli altri capoluoghi la situazione e simile, in proiezione futura meglio acquistare in zone prospicienti al centro, metrature medie, bassi costi di mantenimento, vicinanza servizi. Eviterei le zone con minor richiesta e con molti immobili invenduti.
Nel Savonese consiglierei Vado Ligure, prezzi contenuti e vicinanza al Porto Traghetti e a bellissime spiagge.
A La Spezia la zona vicina al Porto Turistico, in forte sviluppo e con prezzi ancora bassi.
Imperia, centro storico prospicente al mare.
Nelle Riviere, vicinanza al mare, metrature medio-piccole, posto auto o box, balcone o spazio esterno.
Nel Levante ottimi prezzi a Riva Trigoso, Deiva Marina e nella cintura collinare dell Cinque Terre, sul ponente prezzi interessanti a Bergeggi, Finale Ligure, Andora, Alassio, Sanremo.
In ogni caso acquistare un immobile non è mai stato un “affare” come in questo momento.
– Prezzi medi inferiori dal 25% al 45% rispetto ai massimi
– Accesso al credito con interessi più bassi di sempre
– Offerta superiore alla domanda
– Fiscalità sulla prima casa tra i più vantaggiosi al mondo
– Valori fiscali medi inferiori ai valori reali
L’ importante è non sbagliare località o zona e massima attenzione ai costi fissi dell’immobile.
In zone periferiche controllare sempre le aree edificabili e i piani di sviluppo delle Città.
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